綠城計劃推多個中小戶型項目 宋衛平稱利潤率僅5%~7%

每經編輯｜楊羚強    

每經記者 楊羚強 發自杭州

誰也沒有想到，當北京城里大批的房地產項目不得不全面“豪宅化”之時，素以高房價著稱的杭州，今天卻發起了一場產品革命，更多的中低總價的房地產項目正在大量上市。

更出人預料的是，發動這場變革的開發商，居然是在過去十年因為開發大戶型、高總價產品，被杭州普通人“詬病”的綠城。該公司董事長宋衛平向《每日經濟新聞》記者明確，綠城的上述新產品利潤率只有5%~7%。宋衛平稱，房地產未來將從暴利時代，轉向“賺不到什么錢的時代”。

綠城轉型小戶型

在此前非常長的一段時間，綠城都是大戶型、高總價的代名詞。不僅僅在杭州、北京、上海，甚至在一些四五線城市，綠城也都是開發大戶型產品。

偏大的戶型，讓綠城在每一次市場波動時，都會遇上經營困難。從2008年到2014年的六年里，幾乎每一次的市場調整，綠城都不得不通過股權轉讓，或者其他方式，解決資金方面的問題。

在去年和融創爭奪股權的后半段，綠城方面甚至曝出消息說，在庫存中有一部分高總價大戶型產品，根本賣不出去。為了銷售這些產品，當時負責操盤的融創團隊，只好通過降價至成本以內來賣房。

不僅如此，杭州人對作為行業龍頭的綠城一味大規模開發大戶型、高總價的豪宅樓盤，也表現出反感。《每日經濟新聞》記者曾在微博上感嘆，全國最追求品質樓盤的企業，可能會死去。結果有杭州市民跟帖責罵，其中重要原因就是綠城的房價太貴，讓他們買不起房。

無論從經濟角度，還是從社會角度，綠城都必須轉型。

事實上，開發小戶型產品，早在宋衛平去年向融創中國售出股權時就有想法。當時，藍城旗下的代建團隊負責人就告訴記者，他們研究發現，30萬左右年收入的中產階層的購買力，比綠城原先的豪宅客戶更有保證。

和中小企業主相比，后者的收入更為穩定，對房屋的需求更旺盛。也正是因為上述原因，宋衛平即使在和融創爭奪綠城股權最激烈的日子，仍念念不忘開發小戶型的產品。

而在產品結構調整后，更多的普通人都有機會購買綠城的房子。綠城桃源小鎮的負責人表示，綠城的一名員工，全家年收入不過11萬，原來買套普通住宅都很吃力，現在只要花52萬元的總價就可以在綠城買房。

楊柳郡的負責人稱，在平均售價2萬元以上的杭州市區，他們首度實現了每平米的1萬多元的售價。

宋衛平則表示，楊柳郡項目的利潤率將鎖定在5%~7%，會將成本公開、透明化，并邀請全社會監督楊柳郡的利潤率。

盈利模式變革

“去年綠城600億元銷售，有120億是土地建面，60億是利息，60億是稅收，還有23億元是費用，利潤只有20億。”宋衛平說，相當于總共賺20元錢，18元錢是給社會的，剩余1元是股東，另外1元是工作者的。

在今天的媒體見面會上，宋衛平不斷強調房地產的暴利時代已經過去，杭州甚至有一半的項目是沒有利潤的。

《每日經濟新聞》此前報道，由于供應集中，杭州部分地區的定價偏低，部分甚至在成本價附近。

在此背景下，綠城提出了向“生活服務商”轉型的定位。

上述商業模式的概念和世茂有相似之處。此前，世茂提出，房地產的盈利模式，正在從靠銷售房屋盈利的線性開發模式，轉向在社區生活中，不斷向業主提供各種服務來盈利的模式。

基于“房地產已經由容器時代變成了生活時代”的認識，宋衛平認為，今后，房產商應該要在生活服方面提升競爭力，唯此才能有一席之地。

綠城負責園區的高管也向《每日經濟新聞》記者證實，未來園區服務和房地產兩大業務將同時貢獻利潤，而不再只依靠房地產開發獲取利潤。

在園區服務體系領域，綠城比其他開發商更有優勢，其項目不僅配套酒店、醫院，甚至還有公開教室和社區禪堂、教堂，服務項目涵蓋了業主所需的醫、食、住、行各個層面。藍城的農業系統，也能提供業主所需要的各種有機食品。

從商業模式來看，綠城的確有希望將“房地產教父”馮侖所提出的通過“社區運營”，實現盈利的可能。

只不過，從目前來看，上述模式要真正實現盈利還需要時間。至少在短期內，綠城仍然需要通過售房來獲取利潤。