負債壓力加大 開發商盤算“快銷走量”

“預計到2020年，前50強房企會拿走80%的開發貸款，50強之后的房企開發貸款將越來越緊。如果不能拿到更多的錢，我們就不能加快發展，就不能夠獲得市場地位。”新城控股高級副總裁歐陽捷22日在“中國房地產百強企業家峰會”上向記者表示，他預計今年M2增速可能回落，在新格局下房企融資的新門檻必然提高且向優勢企業傾斜。為此，今年很多開發商都在盤算“快銷走量”。

事實的確如此。記者注意到，在經歷2017年嚴厲的調控之后，房地產業“強者恒強”的趨勢更加明顯。2018年，房企們如百舸爭流，大都想更上一層樓。

政策預期空前一致

令記者略感驚訝的是，今年房地產業內外，對調控政策關注度明顯降低。究其原因，連續穩定的調控政策，已使得政策預期空前一致。

“從‘房子是用來住的，不是用來炒的’這個定位開始，差不多一年半以前的調控到現在，大的政策背景越來越清晰，而且調控的基調一直沒有改變、一直在持續，跟以前的調控有一些不太一樣，這輪調控有長期的準備。”中國指數研究院院長莫天全說。在他看來，房地產調控政策的穩定連續性是未來中國房企們必須面對的。

記者當日采訪了包括金科地產、藍城房產、綠城地產、福晟地產等多家地產公司相關人士，大家對政策預期空前一致。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉向記者表示，在過去的一年當中，我國確立了住房制度改革或者說房地產市場發展的新方向（除了基本制度以外還有長效機制在制定之中），房地產市場調控保持著政策的連續性和穩定性。這是主基調，也給了整個產業穩定的預期。

市場預期謹慎樂觀

既然2018年房地產調控政策連續穩定，那么房地產市場也自然將是波瀾不驚。多位開發商向記者表示，歷經了2017年房地產嚴厲的調控之后，2018年房地產市場“不會太好，也不會太壞”。

“我們預計今年全國房地產銷售面積會有所下降，大概下降10%以內，銷售額會小幅增長，因為三線城市房價還在上漲。”歐陽捷說。

對此，中國指數研究院曾發布報告預測，2018年房地產仍在調整期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環境的影響，將出現回調，預計全年降幅將達到9.3%至11.3%。在供應方面，報告預計，2018年全國新開工將呈現中低速增長，全年增幅在4.5%至6.5%之間。

對于房價，開發商的判斷更為謹慎，普遍認為不同城市間的“分化”仍會繼續。其中，對于一線城市的房價，有開發商認為，在去年已經大幅調整之后，今年繼續下調的空間有限。

“目前不是不想賣，也不是沒人買，而是相關證件批不下來賣不了。”幾位房企內部人士均向記者表示，目前一線城市改善性購房需求依然強勁，但無法得到釋放。

而且，“一線城市對房企的利潤貢獻率最高，開發商還都想賣個好價錢，因此目前來看，降價銷售的可能性并不大。”中房數據研究院院長陳晟說。作為房地產業資深專家，他在去年初預計2017年房地產調控會相當嚴厲，一線城市房價會下調10%左右。

開發商盤算“快銷走量”

需要關注的是，在“去杠桿”的大背景下，房企們“負債壓力加大”和“嚴控內生風險”成為必須面對的問題，而“快銷走量”既是破解短期之策，也將是開發商們放眼長遠的不二選擇。

當日中國指數研究院發布的報告顯示，2017年百強企業負債壓力加大，資產負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點，有效負債率為50.8%，與2016年相比小幅提高0.5個百分點，雖整體可控，但風險仍不可小視。而且，房企的短期償債壓力明顯加大，流動比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動比率為0.51，較去年下降0.04。

未來，“房地產百強企業一方面需要警惕規模化擴張驅動下的布局風險，包括盲目跟風布局、集中購置熱點城市高價地塊帶來的庫存積壓風險等；另一方面，在資金環境嚴峻、杠桿率提高、債務兌付壓力加大的背景下，需要重視現金安全，防范資金風險。”劉洪玉說。

另一位業內專家向上證報記者表示，考慮到2018年部分房企債務利息兌付壓力增大等因素，“我們認為，房企的資金面或面臨惡化可能。而且，類似惡化會對部分房企形成較大的影響。特別是對于一些過去冒進式發展的企業而言，尤其要警惕類似風險。”

記者從同策研究院獲悉，該機構1月份監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計637.12億元，環比2017年12月的697.23億元減少8.62%。自2017年10月融資谷底以來，11月、12月融資小幅回溫后，今年1月份又開始回落。

歐陽捷甚至預計，今年接下來的時間，金融部門會對房地產業實施定向關閘，即會將住房按揭貸款和開發貸控制在零增長的區間內。為此，“快銷走量”仍將是開發商們的應對之策。因為，“只有企業排名靠前，才能從銀行拿到錢繼續開發。”

國研中心企業研究所副所長袁東明也持相似看法。

“在過去高速增長階段，經常會出現逆淘汰現象，好的企業被差一點的企業淘汰了。但是，到了高質量發展階段，行業集中度會逐步提升，一定是好的企業才會有更好的未來。”袁東明說。

記者注意到，當日發布的《2018中國房地產百強企業研究報告》顯示，2017百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，行業集中度加速提升。“這一數據在2016年，提升速度是5.6個百分點，大象起舞，越大的企業跑得越快，這個趨勢顯而易見。”歐陽捷向記者笑道。

（來源：上海證券報 記者：于祥明）