換房加價沒加“量”！北京三成換房人的新居面積變小了

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

北京郭先生的孩子幾天前剛剛在體育館路小學入學，這讓從去年10月便開始計劃換房的他長舒了口氣。

短短的幾個月里，郭先生的購房過程卻曲折而坎坷，還差點資金鏈斷裂。在多付了120萬元、最終順利搬進二環內的新家后，他感慨道：“繳稅過戶一次搞定，新房本也拿到手，接下來就該是悲催的裝修了。”

不過，讓郭先生感到遺憾的是，雖然新房子較以前的老房子在建筑面積上都是60平方米左右，但由公攤面積原因，新房子的使用面積明顯變得更小了。

值得一提的是，據貝殼報告，北京平均每換一套房，相較置換前的總價增加116萬元；超三成換房人群換房后新居所面積更小了，超四成換的房子比之前的房子樓齡更大，超兩成換房人群搬向了離市中心更遠的地方。

北京某小區  圖片來源：每經記者 王佳飛 攝 

多花了120萬，住的卻更小了

為了讓孩子就讀更好的學校，郭先生去年10月份便下定決心準備換房。

郭先生的老房子位于北京南三環內，建于上世紀90年代，面積約60平方米，小區正好處在兩個地鐵站之間，步行去其中任何一個地鐵站僅需5、6分鐘。

老房子是2015年8月買的，郭先生當時花了228.9萬元。“窗戶外直線距離20米就是東城。”但老房子所在小區卻屬于豐臺區，郭先生還是希望搬進二環內。

不過，留給郭先生的時間并不多，因為按照北京幼升小的登記慣例，每年5月初就要登記。

《每日經濟新聞》記者查閱發現，2019年下半年到2020年初的這段時間，郭先生家附近小區的房子（以面積60平方米左右為例）市場價格大概是360萬~380萬元/套之間。在經歷了中介將近30次的帶看之后，因為急著置換，郭先生于今年1月4日簽訂了賣房合同，老房子最終以總價351.5萬元全款成交。

郭先生孩子就讀的體育館路小學  圖片來源：百度地圖

事實上，如果選擇貸款的買家，郭先生的老房子原本是可以賣到370萬元的。但是老房子到2020年8月產權證才滿5年，如果那時候再交易，就會錯過孩子入學時間。

賣掉老房子后，郭先生面臨的便是另一個現實問題：必須在今年5月份之前確定要買的房子。而從1月到4月底中間還有一個春節，時間顯得很緊張。“整個1月份，我每天都是在焦慮、猶豫和懊惱中度過的。”

對于要買的房子，郭先生可謂精打細算。“老房子賣掉后手里有不到300萬元的現金，現在二套房貸款可以做到40%，也就是說300萬元作為首付的話（北京二套房首付至少是房價的60%），我可以買套500萬元左右的房子。但考慮到十幾萬元的中介費和幾萬元的稅費，如果買的是老房子還得考慮十幾萬元的裝修費，那么我就只能買套470萬元左右的房子了。”

在看了5套房子并經過反復對比后，郭先生最終選擇了一套位于南二環內的小兩居，該房子所在小區屬于龍體學區。

新房子也是60多平方米，建于00年代初期，房主要價470萬元，“一分不降”。1月16日，郭先生連夜簽訂了買房合同，算下來正好可以在4月底完成過戶。

“雖然（新房）房本面積大了些，但實際使用面積卻更小了。”郭先生告訴記者，“我原來的老房子公攤面積更小，所以相比之下使用面積更大。”

也就是說，在賣完老房子并多付出120萬元后，郭先生搬進的新家空間更加擁擠。

“定金轉完后都凌晨12點了，但至少心里的那塊大石頭落下去了。”郭先生說，房子雖然不是家人最心儀的，但為了孩子上學，只有接受了。

疫情突至，換房計劃險些告吹

然而，年初突如其來的新冠肺炎疫情，卻將郭先生的換房計劃全部打亂，甚至差點令他的孩子處于無學可上的尷尬境地。

雖然郭先生老房子的買家簽的是全款合同，但他也是需要賣掉原來的房子才有現金支付給郭先生。不過，因為買家的房子在過戶時住有租戶，而疫情又使租戶回京后就被隔離，如果租戶不搬走，買家就拿不到購房款，也沒有錢支付給郭先生。

同樣，郭先生拿不到賣老房子的現金，就沒法支付新房房款及過戶。而最讓郭先生著急的是，5月份的學位登記馬上就要來臨了。

郭先生拿到的新房本  圖片來源：受訪人提供

不過幸運的是，租房人于3月2日到京住酒店隔離，3月16日，中介通知郭先生，買家的房子過戶完成。3月17日，郭先生的新房網簽開始預約辦理。

“3月24日賣房的錢終于到賬了，半小時后就轉給了買這邊房子的監管賬戶。”當時看著賬戶上7位數，郭先生心里很不是滋味，“因為半小時后就又歸零了”。

終于在4月14日，繳稅過戶一次搞定，郭先生拿到了新房本。本月初，郭先生的孩子也順利入學。

郭先生的換房經歷，或許代表著一種向市中心遷移的趨勢，只不過在遷移過程中房子面積變小了。而貝殼研究院數據顯示，北京大部分置換客戶換房后套均面積增加18平方米，達到96平方米，在居住面積上實現了較大改善。

經過這次換房，雖然有種種不完美，但最讓郭生生欣慰的是，孩子上學問題解決了。“或許五六年后，還會再次面臨選房、看房、猶豫的過程。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網