專訪藍光文商旅集團董事長張剛：后疫情時代文旅地產仍有投資機遇

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

經歷了疫情重擊的文旅行業該何去何從？

面對即將到來的2021年，商業地產和文旅地產又將如何繼續發展？日前，藍光文商旅董事長張剛接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，疫情使得商業地產目標客群快速切換，現在更多的是90后、00后，“后浪”時代的演變，促使商業模式必須要迭代和升級。而商業與文旅不斷融合與深度交叉，已成為行業發展的大趨勢。

疫情加速新舊動能轉化

2020年，“新冠疫情”是很多行業繞不開的一個詞，文旅行業也不例外，而不少規模大的文旅企業也未能幸免，陷入困境。

“疫情的影響是非常深遠和巨大的，現在仍然繼續。”張剛指出，這場疫情加速了文旅行業的變革，尤其是隨著市場環境的變化，整個行業呈現出了兩個新趨勢：消費群體的變化和文商旅行業新舊動能的轉化。

根據張剛的分析，受疫情影響，一方面消費群體由原來的60后、70后快速地切換到了80后、90后甚至于00后，而由于消費群體的特征和消費習慣的變化，整個行業也不斷呈現出創新求變、多元化、體驗式快速融合、線上線下一體化加速等特征。

另一方面，行業同樣在發生變化，從原來的以地產為導向逐步轉化。在具體細分的跑道當中，各家則呈現出強者恒強態勢，包括新勢力崛起。“對于文商旅的發展，更多的是從低階到高階的升級，在升級過程中必然會衍生出若干創新模式、產品和業態。”

輕資產管理成為新風口

危機也是一場“生存壓力測試”。

特別是自2019年年12月，被稱為“商管輕資產第一股”的寶龍商業成功上市后，包括萬科、華潤、世茂等在內的頭部企業均表示有分拆商業上市的意向。

商業地產領域的“輕資產熱”，成為繼物業企業上市潮之后又一新風口。然而，商業地產本身對企業的運營管理能力就是一個較強的挑戰，如何在風口上站穩，獲得資本市場認可是行業發展的關鍵。

“國內目前存量市場空間非常巨大，對商業資管市場的需求日趨迫切，更好地把存量盤活是行業所需要的。”張剛分析表示，“我們要理性看待行業呈現出的這種演變或者趨勢。行業發展呈現出明顯的從單一維度到全周期、從純線下商管到商管+資管、從線下轉成線上線下結合、從原來的一元到現在的多元變化趨勢，特別需要企業在資源導入、資本管理等方面的能力，擁有自己的專長、特色的企業，在這一輪浪潮中將發展得更好。”

張剛表示，目前國內的輕資產企業主要分三類：以五大行為代表的咨詢服務類企業；以商業地產開發和商業地產管理為主的公司；以凱德、鐵獅門、黑石等為代表的資本運作為主的企業。

“盡管這三條跑道中不乏有重疊，但“因為存量市場空間巨大，依然不妨礙這三大類企業在各自細分的市場中進一步深耕。”

張剛舉例道，藍光文商旅已布局全國70余個城市，在管項目超過100個，管理面積近1000萬平方米。在這一過程中，藍光文商旅堅持在商管加資管這一細分跑道當中，除了看重策劃、咨詢、招商、運營、銷售這一傳統商管經營方式外，更看重全周期資產管理，包括圍繞資本導入過程的規劃、管理，以及最后的資產退出和增值。

文商旅深度融合將成大勢

2021年是十四五開局之年，城鎮化為我國地產行業發展注入了強大動力，催生了持續的居住、辦公和商業需求。

“事實上，我們應該算是做服務行業，所以無論是TOC的以人為本還是TOB的以目標客戶為本，歸根到底都是去尊重市場、敬畏市場。”張剛解釋稱，消費的群體、目標客群在不斷發生變化，每個企業需要根據自身情況來選擇最適合的發展道路。

在張剛看來，對地產而言，尤其是商業地產需要達到幾個維度的共贏，包括股東、投資者、消費者等。經營性的物業肯定以經營為核心，只有經營好了才能真正實現資產價值，“文商旅融合未來將成為一個趨勢。現在已經很少有企業純粹是文旅談文旅、商業談商業，更多的是文旅和商業的跨界融合。”

而在輕資產管理這個萬億級存量市場里，張剛坦言，企業機會是非常大的，具體到藍光，“堅持以商管+資管雙輪驅動模式，這符合市場上70%以上企業的訴求，未來也將向三核驅動模式發展，即產業、技術、資本。”

尤其強調科技的線上、線下一體化。“面對集團經營地域、形態、類別跨度比較大的情況，我們必須打造自己能夠依賴的科技化平臺。”于是，商業資產管理線上、線下一體化平臺——ACP全周期資產管理信息化平臺誕生了。其實，資產管理最核心的是資產的投資收益水平，其直接的反映來自是否能夠實現長期持續穩定的現金流，這是考驗經營性物業的唯一核心指標，也在國際上得到廣泛認可。今年7月10日，藍光文商旅操盤的上海虹橋世界中心項目成功發行類REITs，成為2020年民營A股上市公司首單類REITs。

至于藍光文商旅未來規模的發展，張剛直言：“從2018年起步，到2020年，我們的占比幾乎是五五開，即50%來自集團內部業務，50%來自市場化外拓。在未來三年，我們爭取能夠達到二八開，也就是20%來自體內，80%來自市場化。”

封面圖片來源：攝圖網