每日經濟新聞 2021-03-21 23:13:01
◎只有土地價格保持穩中有降，而且土地供應量增加，才會傳導到房價穩定和不大幅上漲。
◎房地產融資管控還是比較嚴格。
每經記者｜王佳飛 每經編輯｜陳夢妤
“2021年整體房地產市場大致可以做出的判斷是，各方是要朝著穩定的方向去努力的。”
日前，《每日經濟新聞》記者專訪了住房和城鄉建設部政策研究中心原主任、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹，其表示，大致可預計房地產融資管控還是比較嚴格，房企面對的融資壓力比2020年還要大。
中國人民大學國發院城市更新研究中心主任 秦虹 每經記者 韓陽 攝
2021年度政府工作報告中，對房地產市場的要求依舊是房住不炒，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。”
秦虹向《每日經濟新聞》記者表示：“今年的房地產市場，按照中央要求肯定是保持穩定。中央定了調，所以各個地方都要向穩定這方面去努力，這是大家努力的方向。各方朝著穩定去努力，就有可能達到這個目標。”
秦虹表示，大致可以預計房地產融資管控還是比較嚴格。房企融資壓力應該是有的，因而面對的壓力會比2020年還要大。
但宏觀面還是向好的，秦虹表示：“中國的城鎮新增常住人口從1995年開始每年超過1000萬，2019年是1500萬。按照國家大的部署，到2025年城鎮化率達到65%。這五年，我們還可以確定每年新增常住人口超過1000萬。人口的增長、經濟的增長，同時全球目前資金寬松，這是房地產發展外部環境依然保持良好的重要基礎。”
2021年初，媒體報道將有22個重點城市將試行“兩集中”土地出讓制度，也即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，2021年住宅招拍掛不超過三次。
秦虹表示，該政策雖然近期能夠影響到土拍市場，但市場的最重要因素還是土地供應量。
“如果只是拍地方式變化，土地的供應沒有上升，甚至還下降了總量，那么對地價的影響就會非常有限。只有各個地方集中拍地，同時供地總量能夠有比較明顯的增加，才會影響到土地價格，保持平穩甚至穩中有降。只有土地的價格保持穩中有降，而且土地供應量增加，才會傳導到房價穩定和不大幅上漲。”
秦虹認為，2020年國內一部分城市出現了房價上漲，根本原因還是供求關系不平衡。一些城市連續多年每年新增幾十萬人口，但城市的土地供應和房屋供應沒有增加，這種供求關系決定了一些城市房價出現上漲，土拍價格也是一樣的道理。
近些天，有種觀點認為，美國在大面積增發貨幣，因為世界經濟彼此關聯，從而將抬升國內房價。
秦虹表示，美國房價上漲的確是因為貨幣增發：“2020年美國房價上漲了11%，而且是在疫情那么嚴重，經濟沒有復蘇的情況下上漲了11%，自然是量化寬松的結果。”
“但美國的貨幣量化寬松是否會影響到中國，我認為這是兩個概念，因為每個國家的貨幣政策影響的是其本國的資產價格。”
“中國在2020年為了應對疫情，也有適度寬松，例如M2在2018、2019年的增長速度都維持在個位數，但2020年達到兩位數。不過中國的量化寬松和美國相比還是比較謹慎的，是非常有限度的，況且中國政府是嚴禁貨幣流向房地產市場的。”
另外秦虹表示，貨幣量對房價的影響也是不平衡的。
“我研究了300個城市的房價與M2的相關性，差別非常大。有的城市相關性很高，比如4個一線城市、長三角地區。有一些城市正相關，但相關性并不高。比如說我們研究了海南各個城市的房價，與M2有正相關性，但相關性很弱，這體現了海南這個地方的房價資源支撐特點。還有一些城市是負增長，貨幣越增發房價越下跌。所以這已經出現了很大的變化，對開發企業未來選擇投資，精準研判市場需求挑戰更大，需要更加細化。”
秦虹還介紹了都市圈內房價的關聯性。
有三種情況：一是核心城市和周邊城市房價關聯度非常高，同漲同跌；二是一部分城市為單向相關，只是核心城市對周邊城市有影響，沒有逆相關；三是一部分核心城市和周邊城市之間的房價沒有什么關系，各自漲跌。
正在成長型的都市圈，雙向相關性特別大；比較成熟的都市圈基本上都是單向相關；培育型(還沒有成熟型)的都市圈城市之間的房價幾乎沒有關聯。這與房地產未來的投資選擇，以及開發產品的業態都有非常直接的關系。
封面圖片來源：每經記者 韓陽 攝
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