房企三季報背后的行業冬天：盈利能力持續下滑，降杠桿下如何保證資金安全？

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

即便市場和投資者已經預備好下降的預期，但眼看著房企三季報的陸續披露還是不禁讓人打了個寒顫。

在A股龍頭房企中，僅保利、招商蛇口保持了前三季度營收、凈利潤雙增長，萬科、金地前三季度均錄得歸母凈利潤較大幅度下滑。中型房企中南建設、榮盛發展、華僑城A歸母凈利潤的跌幅也在20%以上；而陽光城今年的三季報被兩名股東投下反對票，要求管理層對公司經營惡化的情況作出合理解釋。

過去兩年房企的財務報表從逐漸到徹底與高增長、高杠桿、高負債再見，這也意味著房企必須經歷降債務、控杠桿、去金融化的縮表陣痛，這樣的陣痛已經在財務報表、資本市場逐漸顯露。本輪房企三季報呈現出來的，或許正是冬天的第一場寒流。

大中型房企凈利降幅多在雙位數

Wind數據顯示，截至目前，在已經披露三季報的上百家A股房企中，43家出現營業收入同比下滑，59家出現歸母凈利潤下降。

這也反映了大多數A股房企的三季報業績現狀，無論是一貫的穩健型大型房企還是抗風險能力較差的部分中小房企，多數都不外如是。

在A股龍頭房企中，僅保利發展、招商蛇口錄得業績雙增長，前三季度營收分別增長17.86%、63.13%，歸母凈利潤分別增長2.88%、189.76%。

綠地控股前三季度的營收同比增長33%至4271.17億元，位居A股房企首位。但其前三季度凈利潤為111.65億元，同比下降7.28%；扣非后歸母凈利潤107.4億元，同比下降10.56%。

綠地控股在三季報中稱，營收的增加一方面是前三季度公司房地產業結轉收入1496億元，保持穩健；另一方面，基建產業與去年同期相比，合并范圍增加了廣西建工集團有限責任公司，規模再上臺階，共實現營業收入2114億元，同比大幅增長44%。

增收不增利是目前多數房企的報表現狀縮影，即使是A股房企“一哥”萬科A也是如此。具體到單個季度來看，綠地控股、萬科A第二季度、第三季度在營收保持增長的同時，均出現了歸母凈利潤的持續下滑。

2021年前三季度，萬科累計實現營業收入2714.9億元，同比增長12.4%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。

今年1-9月，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。萬科在三季報中指出，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，由于土地集中出讓試點的推出導致拿地競爭加劇，實際上抬高了房企的拿地成本，地價占房價比例提高成為房企毛利率下滑的主因之一，這一情況在房企后續的財務報表中還會延續。

金地集團也在三季報中表示，前三季度歸母凈利潤同比下降33.72%，主要因本報告期結轉的房地產開發項目毛利率下降以及期間費用增加的影響。

不過，同策研究院資深分析師肖云祥在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“我認為目前盈利能力大幅下降的情況是暫時的，這種現象不會長期存在，主要是看前期高價地的去化情況。實際上，房企近期來拿地已經比較謹慎，土拍溢價率走低，甚至有的房企已經不再拿地。隨著市場的降溫，未來利潤有修復空間。”

降杠桿下現金流管控壓力提升

在“三道紅線”疊加“五檔房貸”的影響下，房企的資金面和現金流安全凸顯得至關重要。千方百計保證現金流安全是行業共識，抓銷售、促回款、控支出、降杠桿••••••房企在竭盡所能“開源節流”。但從三季報來看，多數房企的資金面和資產負債表壓力仍然不小。

金地集團前三季度的經營活動產生的現金流量凈額同比下滑168.23%，經營活動產生的現金流量流出約為7.6億元，主要是向聯合營項目及合作方付款增加。

萬科在1-9月經營性現金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%。其中在第三季度，萬科經營活動產生的現金流量凈流出為55.62億元，同比下降151.62%。萬科在三季報中解釋稱，這是由于經營支出增加所致。

再看招商蛇口，1-9月經營活動產生的現金流量凈額同比下滑18.56%，主要變動原因為房地產項目購地、基建投入增加超過銷售回款增加。

柏文喜進一步表示，經營性現金流凈額多數出現同比大幅度下降，主要原因是市場急劇轉淡導致的銷售回款明顯下降，以及從資金端到銷售端的強力調控措施對的房企的雙重擠壓。房企后期應該努力加大銷售回款力度力度和對外合作力度，通過積極引進戰投、變現部分資產與項目等方式來提升自身流動性，以確保資金安全，實現活下去的目標。

部分房企一方面現金流緊張，另一方面又受限于去杠桿壓力以及境內外融資市場環境影響，籌措資金的渠道較以往也窄了許多。

據貝殼研究院統計，今年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進一步擴大5個百分點。受房地產行業發展形勢與調控監管政策的雙重影響，資本市場悲觀情緒發酵，導致前三季度房企側發債走低。

由此，今年第三季度，部分房企的籌資性現金流凈額也出現下降。今年前三季度，陽光城籌資活動產生的現金流凈流出達到319.1億元，主要系控制債務規模與借款相關的現金流出增加所致。榮盛發展籌資活動產生的現金流凈流出達到114.38億元。

“經營性現金流下降是反映經營過程中產生的現金流下降，而突然下降還是與房企銷售遇阻有關。而籌資活動現金流凈額下降主要是公司在還債的同時，融資金額下降所引起的，反映的是公司積極去負債。”肖云祥表示，后期房企應該降低擴張力度，減少投資力度。同時，在銷售端發力，保證“造血”能力的正常運作。

克而瑞研究中心指出，在當前房地產政策調控持續、融資收緊的背景下，疊加債務集中到期風險，一方面“維穩”是第一要義，降負債、提升財務穩健性成為行業共識；另一方面房企對資金敏感度較高，現金流重要性凸顯，房企運營回歸本質，更看重銷售回款質量、現金流管理等內部經營管控。同時，房企在日常經營管理中也需注重債權資產的比重及質量，提升資金利用效率，保證資金鏈的穩定性。

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封面圖片來源：攝圖網-20210824235110