地產股債雙雙連續大漲，“短期回暖”還是“長穩信號”？

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

地產股市和債市罕見地迎來連續上漲。

繼昨日(11月10日)多只地產股出現大幅上漲后，今日（11月11日）開盤，地產股再次大面積飄紅。截至收盤，A股方面，保利發展、金地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設、新華聯、陽光城、泰禾集團漲停，萬科A幅漲為9.54%，華僑城A漲幅為6.58%，綠地控股漲幅為6.13%；港股方面，截至發稿，中國奧園漲幅為12.5%，融創中國漲幅為8.31%，中國恒大漲幅為6.33%，碧桂園漲幅為6.08%。

債市方面，自11月9日以來，多家房企的公司債連續出現反彈。今日，地產債繼續強勢反彈，“20奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”漲超33%，“19禹洲02”漲超31%，“20世茂G1”漲超30%，“20陽城04”漲超29%，“19世茂G2”漲超23%，“20世茂G2”漲超22%。

“信息面的利好拉升，是這輪地產股債雙雙上揚的主要原因。”多位業內人士表示，原先壓低估值的最主要原因是融資現金流斷了之后，市場覺得房企穩定經營都存在問題，但只要融資端政策稍微放松，馬上就能成為估值修復的催化劑。

多重利好致地產股債上揚

本輪地產股債雙雙上漲的背后，是近日房企融資端傳出多項利好消息，同時各地也頻頻傳出調控放松的信號。

事實上，自央行、銀保監會于9月底召開房地產金融工作座談會以來，金融監管部門多次釋放房地產金融政策信號。

某頭部房企的IR告訴《每日經濟新聞》記者，坊間從10月份開始有政策吹風。尤其是10月20日的金融街論壇年會上強調了“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變”后，地產股即迎來一波大漲，易居企業控股（HK2048）盤中漲幅一度達20%。

11月9日，中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會。對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水博士表示，房企融資可能會出現兩個變化：一是房企發債會放松。中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會，表明監管機構將從房企發債方面給予支持，改善房企發債融資環境；二是經營穩健、信用等級較高的企業將會更容易實現融資。國內發債對房企信用等級要求較高，實力較強、經營穩健的企業對金融機構有吸引力，預計頭部經營穩健的民營企業及央企、國企發債融資比較容易。

近期4次全國層面房企座談會

資料來源：中指研究院整理

從10月15日起，中國房地產業協會、國家發改委外資司和國家外匯局、國務院發展研究中心以及中國銀行間市場交易商協會，分別主持召開了代表性房地產企業的座談會。一個月內開4次全國層面的房企座談會，表明各個層面都在熱切關注房企的經營情況。

11月10日，信息繼續釋放，如當日熱傳的“各地人行已在通知熱點城市的各主要銀行，按揭積壓5個月以上的全部清理掉”信息。此外，央行公布最新數據顯示，10月份M2增速為8.7%，較上月提升了0.4個百分點；新增貸款8262億元，同比多增1364億元。表明基礎貨幣投放正在提速，宏觀信貸環境正在改善。這都被外界解讀為房地產融資端放松的前兆。

“房地產企業境內發債的相關政策會有所松動，近期將會有房企在公開市場發債融資。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，銀行等機構投資者也會通過債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進一步惡化。

房企融資環境或邊際放松

值得注意的是，房地產信貸環境邊際正在調整。

據中指研究院統計，房企非標融資（包含信用債、海外債、信托、ABS），2021年10月的行業平均利率為6.99%，同比上升1.23個百分點，較上月上升0.69個百分點。

劉水博士認為，隨著融資環境邊際放松，房企融資成本或不會上升得那么快。但因為政策不會全面放松，對銷售回款利好有限，對房企降負債作用有限，房企“三道紅線”降檔將遇到瓶頸。

“融資層面適當的放松，也僅限于一些會議上和感覺上的放松，這些都可以歸結為消息層面，不排除未來股價還有波動。”張波向《每日經濟新聞》記者直言，“現階段的調控目的是為了去除金融屬性和投資屬性，等將來這種屬性出清之后，行業不會受政策影響如此之大。”

數據來源：中指數據CREIS

一位不愿具名的券商分析師告訴《每日經濟新聞》記者，這兩天市場情緒受到消息面驅動，悲觀預期會有所改善，但不會是長期的。“畢竟股市給的是預期，但后期能否兌現還有待觀察。目前來看并沒有實質性的幫助，所以上揚行情可能不會持續。但監管層希望房地產市場軟著陸，而不是螺旋式下跌，這會影響長期預期”。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網20210824235026