每日經濟新聞 2022-10-29 20:21:12
◎小瓦窯區域目前雖然項目較多，各個項目也在激烈的競爭下紛紛下探價格，期望達到以價換量的效果。
每經記者｜王佳飛 每經編輯｜魏文藝
10月22日，蓄客多日的北京城建宸知筑獲得預售證，又為北京小瓦窯區域新增了600多套房源，這無疑令本就新盤扎堆的小瓦窯區域更加火藥味十足。
小瓦窯區域只是一個泛指，包括蓮石路以南、京港澳高速以北、西四環和和西五環之間的區域，處于豐臺、石景山、海淀三區的交匯處。
2021年以來，包括國譽•萬和城、首創•天閱山河、北京城建•龍樾天元、華曦府、中海學仕里、北京城建宸知筑等多個項目入市，且都是單價8萬元/平方米左右的改善型項目。
10月18日，《每日經濟新聞》記者實地走訪小瓦窯區域發現，目前該區域在售樓盤項目在戶型定位上各有不同，但降價銷售成為普遍現象。
小瓦窯區域配套目前尚不完善，不過地鐵11號線東段已納入北京軌道交通三期規劃，將在小瓦窯設站。從公開信息看，小瓦窯區域30分鐘自駕半徑范圍里，有中關村石景山園、北京銀行保險產業園、石景山首鋼園、豐臺科技園、麗澤SOHO等產業集群。
10月18日，《每日經濟新聞》記者來到小瓦窯區域的華曦府項目售樓處，銷售人員向記者坦言，“我們幾乎已經售罄了，96平方米的戶型剩得不多，其余的大戶型只能等到清退之后您才能購買了。”
華曦府項目現場 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
記者注意到，該項目于9月23日取得預售證，其銷售進度著實讓人有些意外。
華曦府地塊是今年5月北京第二批集中供地中報名房企最多的地塊，現場爭奪進行了41輪，很快達到了26.45億元地價上限，最終電建和首鋼聯合體以搖號的方式中簽，樓面地價約4.46萬元/平方米，銷售指導價7.5萬元/平方米。
華曦府的現房銷售面積為3萬平方米。而根據規劃，華曦府的住宅建筑面積59119.55平方米，也即該項目有一半的面積需要進行現房銷售。
談及項目的優勢，華曦府銷售人員表示，“周圍的新盤很多賣8萬以上，我們這里7.5萬的單價就顯得便宜些了。而且，我們有96平方米的小面積戶型，總價也相對低些，所以賣得好些。”
華曦府的網簽情況 來源：北京住建委官網
不過，《每日經濟新聞》記者查看網簽數據發現，目前華曦府的網簽數據為0，也就是說，該項目到目前為止尚未完成哪怕一套房源的網簽。
記者注意到，9月19日取得預售證的中建玖合府已經取得了305套網簽，該項目也對外宣傳暢銷。
中建玖合府的網簽情況 來源：北京住建委官網
根據目前的批準銷售面積和批準銷售套數計算，華曦府的平均戶型面積約97平方米，和周圍項目戶型動輒100平方米以上相比，華曦府明顯既想抓住改善人群，又想抓住剛改人群，不過從該項目銷售人員聲稱的熱銷可以看出，這種價格方式是奏效的。
當然，該項目的降價現象也是存在的。銷售人員表示，“我們97平方米的戶型總價大約在700萬。”以此計算，單價不足7.3萬元左右，要低于銷售指導價。
此外值得一提的是，華曦府96平方米戶型是東西長南北扁的設計，3室2廳分布在狹長的地帶上，確實不如方正戶型舒適。周圍項目的銷售人員也說，96平方米的戶型在設計上是華曦府的槽點。
華曦府項目現場 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
從華曦府向南不足兩公里，便是北京城建宸知筑營銷中心。與華曦府相比，宸知筑的改善定位更加明顯，戶型面積110-135平方米。
根據預售信息，宸知筑的預售價7.3萬-7.5萬元/平方米，和華曦府的定價比較重合。但這個價格低于小瓦窯區域早些入市的其他項目。
圖片宸知筑項目售樓處 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
最早在2021年4月22日取得預售證的國譽•萬和城，距離宸知筑約兩公里，目前預售價格7.8萬-8.2萬元/平方米。同樣在2021年4月22日取得預售證的首創•天閱山河，成交均價8萬元/平方米。
今年7月22日取得預售證的北京城建•龍樾天元，預售價8.5萬元/平方米左右，但目前的網簽成交價為8.1萬元/平方米上下。可以說在小瓦窯區域，降價已經成為普遍現象。
宸知筑的銷售人員向《每日經濟新聞》記者介紹，“在這個區域中的改善型項目中，我們的價格是很有競爭力的，戶型設計上也是更加純粹的大戶型。”
不過記者注意到，宸知筑項目110平方米、125平方米、132平方米的戶型均是東西窄南北超長的設計，和華曦府的狹長十分類似。記者在看房過程中也發現，這種狹長戶型確實沒有方正戶型的敞亮感。
宸知筑的戶型圖
中海學仕里雖然在行政區上屬于石景山，但市場更多將其置于小瓦窯區域。該項目定位為剛需，戶型涵蓋了72-115平方米兩居至四居，于8月27日取得預售證，價格在7.8萬-8萬元/平方米。
在小瓦窯區域集中供應的這批新房中，中海學仕里是唯一一個有小戶型的項目，在區域價值和學區溢價方面或也略勝一籌。
目前已知的信息是，中海學仕里東北側幾百米的小學+中學教育規劃用地，已經官宣將引進東城名校171中學，按42班規模建設，建成后可提供1770個中學學位。
雖然預售價格較華曦府和宸知筑都略高，但是從實際網簽價格看，中海學仕里售價也僅有7.6萬元/平方米，也有大幅降價的情況。目前該項目網簽116套，考慮到剛剛取得預售證不久，已經是一個不錯的成績了。
綜合來看，小瓦窯區域目前雖然項目較多，各個項目也在激烈的競爭下紛紛下探價格，期望達到以價換量的效果。同時，各個項目也有著較明顯的定位：宸知筑定位改善，中海學仕里則定位剛改，華曦府位于剛改和改善之間，都有著各自明確的目標客群。
在短兵相接下，小瓦窯區域各項目的銷售未來將呈現何種趨勢，尚待觀察。
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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
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