樓市半年考·房企| 上半年，頻頻高溢價“搶地”的建發

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

建發搶地的動作還在繼續。

7月12日，建發經過201輪競價后，以總價4.6億元、溢價率48.86%，并配建4900平方米，競得福建晉江池店中片區P2023-5 號地塊。

同日，在浙江臺州，建發經過147輪競價，以總價8.47億元、溢價率20.83%摘得臺土告字【2023】055號地塊。在半個月前，建發就曾以總價約9.64億元競得臺州市椒江區葭沚街道地塊，當時的競價輪數達到了157輪，溢價為49%。

事實上，這只是建發2023年以來拿地的常態。據中指研究院數據，今年上半年，建發累計實現全口徑新增貨值約668億元，位列行業第三，僅次于華潤置地的927億元和保利發展的812億元。

搶地的決心

204、201、193、157……這是廈門建發今年上半年拿下的部分熱門地塊競拍輪數，溢價拿地已成為其上半年拿地的主要特點。

如在7月13日，上海第二批集中供地第三日，浦東新區曹路基地15-01地塊在經過26輪競價后，報價達到上限價格133651萬元，樓面價28369元/平方米，溢價率10.00%，轉現場搖號程序后，最終該地塊由聯發&建發搖中。

6月28日，福建晉江陳埭鎮晉東新區一地塊出讓，建發、保利、龍湖、中海、晉江文旅、晉江房建、濱江商務等多家房企報名參拍。最終，在經歷了204輪競拍后，該地塊被建發以4.7億元觸頂競配建競得，溢價率47.78%，這也是建發首次落子晉江。

而在此之前的6月16日，經過155輪激烈競拍后，建發以8.41億元成功斬獲、樓面價8492元/平方米、溢價率24.8%拿下福建龍巖2023拍-6地塊。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年上半年建發所拿地塊超90%為溢價獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%、臺州市椒江區地塊溢價率也達到49%，而在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發所拿地塊均是觸頂競價所得；而底價拿地的地塊則主要位于無錫、蘇州、莆田等城市。

2023年上半年房企權益拿地榜TOP10 來源：中指研究院

另外值得注意的是，在對熱點城市、優質土地的爭奪中，建發對于標的物勢在必得的意圖更為明顯，為此在今年上半年，建發還拿下了多個城市區域的“地王”項目。

如7月3日上午，在經歷了兩個多小時的激烈競拍后，建發以總價26.56億元拿下佛山大瀝河西沿江片區改造項目3D地塊，溢價率超52%，折合樓面價約24350元/平方米，刷新了佛山樓面價紀錄。

在6月28日的東莞土拍上，在完成65輪快速競價后，建發以樓面價約25999元/平方米拿下東莞市南城宏偉六路一宗地塊，刷新了東莞南城的地塊樓面價紀錄，并躋身全市第三。

此前的5月18日，江蘇太倉萬達一核心宅地，在歷時1個半小時、193輪報價，建發在與保利置業、招商蛇口等品牌房企的競爭中勝出，最終以總價15.19億元、樓面價約13771元/平方米、溢價率14.76%摘得該地塊，成交總價、成交樓面價均創下了太倉土拍的新高。

來自中指研究院數據顯示，今年上半年建發拿地金額達到了276億元；累計實現新增貨值約668億元，位列行業第三，僅次于華潤置地的927億元、保利發展的812億元。

規模的渴求

事實上，建發對于土地的渴求，早在2022年就已顯露。

2022年全國土拍市場遇冷，但建發仍是全國土地招拍掛市場的常客。中指研究院數據顯示，2022年全年，建發的拿地金額約544億元，位于行業第四位，僅次于華潤置地、中海地產和保利發展。

據建發香港上市平臺建發國際集團的年報數據顯示，截至2022年末，建發的土地儲備約1620萬平方米，在國內合計有251個項目，庫存總可售貨值達2501億元，其中2022年新增土地91%位于一二線城市。

而在進入2023年后，建發對于拿地的目標更是有增無減。建發國際執行董事兼行政總裁林偉國在年初的業績會上表示，公司在2023年的拿地目標肯定要比去年多，預期是實現2000億元左右的貨值。

如今上半年約668億元的新增貨值，與年初定下的“2000億目標”還有不小的距離，這也就不難理解為何建發近期會多次高溢價拿地了。

2023年上半年房企銷售金額榜TOP10 來源：中指研究院

而相較于此前布局主要集中在一二線城市的策略，今年以來，建發加大了對三四線城市的布局，如在臺州、晉江、麗水、泉州等地頻頻拿地。

以泉州為例，作為建發的傳統優勢市場，2013年建發就進入包含4區、3市、5縣的“大泉州”市場，到2022年以61億元銷售金額占據市場第二位。雖然通過在泉州的強勢市場地位，建發在此前能夠保持較低的拿地成本，但今年所拿地塊受到限價影響，后續利潤表現或許也將受到影響。

而建發新進的城市麗水，由于所拿地塊位于市中心，在多家房企圍獵的情況下，經過133輪競價才最終成交，成交價9.73億元，與起拍價6.9億元對比，溢價率達41.01%。

“除了好的一二線城市地塊要去拿，但對符合改善性需求的三四線的土地也會加強拓展，特別是較為熟悉和有把握的福建乃至長三角的區域。”建發國際管理層此前就曾對外表示。

而建發如此頻繁地拿地，其實質還是源于對規模擴張的渴望。中指研究院數據顯示，截至6月30日，建發累計實現權益銷售金額約752.2億元，累計實現權益銷售面積約332.2萬平方米，同比分別增加約66.34%、約38.36%。同時，建發全口徑銷售金額約953.3億元，位列行業第九，其銷售業績主要來源于二線城市。

在今年初，建發國際就曾坦言依然追求一個比去年更有增長的銷售狀態，“我們終究希望能夠增長個10%-20%，作為今年努力的目標去做。”

溢價拿地的隱憂

然而，高溢價拿地的背后卻是對其利潤的損害。

據2022年報，建發股份房地產業務毛利率僅為14.6%，而2019-2021年建發房地產業務的毛利率已自28.69%跌至約16.76%。與此同時，2022年同期建發國際毛利率錄得15.28%，較2021年同比減少1.36個百分點。

記者注意到，建發前兩年在一些城市的高價拿地項目，甚至出現低價出售情況。

以廣州建發•明珠灣璽為例，公開信息顯示，2021年4月廣州第一輪土拍中，建發競價67輪后，擊敗13家房企，以最高限價20億元、溢價率45%、樓面價23604元/平方米拿下南沙板塊一宗地塊，這一成交價格也一度成為南沙新地王。

根據出讓信息，該地塊計容面積約8.9萬平方米。其中，商業面積2.7萬平方米，住宅面積6.2萬平方米，并配建3600平方米政府性住宅。若僅以可售住宅面積計算，項目樓面單價超過了3.4萬元/平方米。

2023年上半年房企新增貨值TOP10 來源：中指研究院

2022年4月，該地塊所建項目建發•明珠灣璽開盤，均價3.8萬元/平方米，僅比樓面價高了約4000元。但盡管如此，該價格依然屬于區域內房價天花板，這也導致項目在2022年去化率尚不及20%。而到去年下半年，南沙樓市回調，房價開始回落，目前該項目均價已經來到3.3萬元/平方米。

這一價格也被當地業內人士稱為“真心交個朋友”。

此外，建發旗下的宿遷•譽璟灣項目計提存貨跌價準備4.5億元，宿遷•文瀚府項目計提存貨跌價準備2.88億元，佛山•三堂錦園項目計提存貨跌價準備2.54億元，濟南•玖熙府項目計提存貨跌價準備2.4億元，南寧•和鳴項目計提存貨跌價準備2.16億元……2022年，建發股份存貨計提跌價準備的51.1億元中，房地產業務計提存貨跌價準備就達到了48.39億元。

而以凈利潤率作為考核的建發國際，2022年凈利潤率降至5.6%，為上市以來的最低點。建發國際管理層也直言，是受到較高減值的影響。“從結轉來看，可能2024年的影響就會小很多，因為目前整個銷售端的利潤率也在提升。總體而言，銷售端的利潤率基本判斷可以說是比較觸底的狀態。”

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝