遂寧：“農地入市” 農村農民企業三方受益

初冬時節，位于遂寧市船山區河沙鎮鳳凰村的半隱山舍民宿迎來又一批游客。村民吳林珍在民宿負責客房清潔，說起如今的生活，她的臉上是藏不住的笑意，“多虧土地改革，現在我多了勞務報酬和土地分紅兩份收入。”

2023年3月初，自然資源部印發《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案》，船山區被納入試點。借著改革東風，船山區探索開展農村集體經營性建設用地入市試點工作，一塊塊“沉睡”的集體土地得以和國有土地一樣順利交易。

2023年6月，鳳凰村兩宗土地約15.6畝成功入市，成交總價分別為20.18萬元和44.91萬元，入市后的土地建設半隱山舍民宿、森林康養中心項目，進一步豐富村里的文旅業態。鳳凰村也成為船山區“農地入市”改革首個“吃螃蟹”的村。

時隔一年多，這項改革為鳳凰村帶去了什么？船山區為此做了哪些探索？取得了哪些成效？

土地增值

沉睡的“農地”被喚醒

鳳凰湖邊，郁郁蔥蔥的綠從山間層層疊疊地渲染下來，將一排排古樸厚重的農房“擁抱在懷”，猶如一幅美不勝收的山水畫。

好生態帶來好發展，鄉村旅游在這里搞得紅紅火火。每逢周末，前來游玩的游客絡繹不絕。

2022年，鳳凰村職業經理夏志鵬和村委會一道謀劃引進企業發展業態，打造民宿經濟，讓游客“留下來”、百姓吃上“旅游飯”。然而，他們卻在土地上卡了殼。

“企業考察多次，一直找不到合適的地塊。村里閑置和低效利用的存量集體建設用地，例如廢棄的廠房、倉庫等，按規定不能從事非農建設。”嚴峻的現實擺在面前，夏志鵬很無奈。

對投資企業來說，農村閑置建設用地既不能上市交易，也不能抵押貸款，大家只能“望地興嘆”。

苦等一年，鳳凰村迎來轉機。2023年，船山區被納入農村集體經營性建設用地入市試點。

農村集體經營性建設用地入市制度改革的基本思路，是在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權同價。

鳳凰村根據改革試點要求，在堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，開始探索“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市路徑。

改革之初，區自規局為鳳凰村編制土地利用村級規劃，全面摸排存量用地現狀，出臺土地管理、收益分配等制度，一系列舉措打開了農地入市的“大門”。

農地改革離不開農民參與。村委會圍繞“農地入市”這一主題，召開了好幾次村民代表會議。

“是不是等于把土地給賣了？”每次大會上，最熱門的話題永遠是土地性質。“土地性質不變，20年使用權期滿后還可以再次出讓。”夏志鵬拿文件講政策，一遍又一遍。

在區級相關部門協助下，確定了半隱山舍項目出讓土地單價的底價。最終，35名村民代表全部簽字，同意村集體經營性建設用地入市。

2023年6月6日，鳳凰村集體經營性建設用地入市試點工作敲響第一錘，以鳳凰村股份經濟合作聯合社作為入市主體，入市土地面積為4.84畝，由四川天穗農業集團有限公司拍下，出讓年限為20年，出讓價款20.18萬元，規劃用途為商業服務業用地，建設半隱山舍民宿。

同月，鳳凰村另一宗土地10.77畝成功入市，由四川天穗農業集團有限公司拍下，出讓年限為20年，成交金額為44.91萬元，建設森林康養中心項目。

“農地入市”給鳳凰村帶來了什么？“最直接的變化就是土地大大增值了。”夏志鵬算了一筆賬，以半隱山舍項目為例，“農地入市”后，出讓單價為4.17萬元一畝，每畝地一年以2085元交易。按照土地流轉方式，以前村民每畝地一年流轉費用為500元，土地資產收益較以往土地流轉費增長3倍，且租賃時長為20年，更具穩定性。

“農地入市”嚴格執行土地所有權人集體決策程序，入市方式、途徑、底價征求集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，入市后土地收益分配由村集體決策。

為了增加透明度，讓入市程序更規范，鳳凰村還建立“征求意見—形成方案—民主決議—公示監督—組織實施”集體土地資產處置程序。

農民增收

土地收益分配科學可持續

“農地入市”實現土地生金，出讓的土地收益又將如何分配？按照規定，農村集體土地入市的收益需兼顧國家、集體和個人等多方利益。

自2023年7月起，村委會召集10多次村民代表大會，商議土地收益分配。

最終，村民代表大會商議，除去入市成本、土地增值收益調節金及相關稅費后，剩下15.14萬元屬于農村集體經濟組織所有，納入農村集體資產統一管理，并從中提取25%作為村集體經濟自留資金發展生產，剩余75%作為1組村民股份分紅。村民實際土地資產分紅每畝每年約1047元，保障了村集體可持續發展和農民持續增收。

船山區明確規定，入市調節金統籌用于農村基礎設施建設、環境整治等，以反哺農村。

夏志鵬介紹，土地入市收益實現村集體實際分紅每畝每年1564元，土地資產收益較以往增長2倍，“民宿酒店運營后，30多名村民在民宿務工，人均月增收2000余元。”

吳林珍坦言，“農地入市”后，不僅土地出讓費用一次性結清，村民還參與土地資產的決策、分配，讓他們更安心、放心。

“農地入市”與國有土地同權同價，提高了農民議價權，更多賦予了村民土地資產的決策和分配權。

農村興旺

投資“活水”激蕩發展漣漪

2023年底，半隱山舍開門迎客。如今，每逢周末，半隱山舍生意十分火爆，13間客房全部訂滿。近一年時間，半隱山舍盈利37萬元，還帶動10余名村民就業。

另一邊，矗立在樹林掩映間的森林康養項目于今年9月底正式營業。項目投資3800萬元，是一家以輕奢度假、山寨特色文化為主題的精品莊園度假酒店。其推出的迷你酒咖、無邊泳池等休閑項目成為市民爭先打卡的網紅地，預計年營業收入將實現800萬元。

在企業看來，項目發展得好，歸功于“農地入市”。“入市后，我們招拍掛所得的地更有保障，減少了用地糾紛，也方便我們辦理不動產權證和其他手續。”四川天穗農業集團有限公司投資部副部長鄒曉舟表示。

“農地入市”盤活了一個村，人流、物流、資金流匯聚，農村的發展空間打開了。

2023年，一筆100萬元的中省財政項目資金下發到鳳凰村。按照全區統籌，這筆費用作為村集體經濟啟動資金，以股金方式投入到半隱山舍運營，每年企業保底分紅5.5萬元給村集體經濟。民宿盈利后，將進行二次分紅。

2023年，鳳凰村集體經濟純收入達40余萬元，今年通過集體經營性建設用地入市、業態發展和勞務增收等，預計將突破50萬元。

依托鳳凰湖、雷洞山等資源優勢，鳳凰村聚焦民宿、餐飲、文旅等發展項目，引進“桐岸讀水”“課耕山居”“鳳凰湖畔”等住宿、餐飲等業態，帶動實現旅游收入3750萬元。

“‘農地入市’盤活了農村土地資源，降低了項目落地成本，增加了村集體經濟收入，還為村民帶來了‘家門口’就業的機會。”夏志鵬欣喜地說，這項“土改”實現了多方受益。