4月房價觀察 | 長沙新房價格環比“兩連漲”背后：“好房子”新規樓盤熱銷與老盤“以價換量 ”并存

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

長沙樓市熱度持續拉升。

克而瑞湖南區域監測顯示，上周（5月12日~18日）招商攬閱、綠城錦海棠兩個項目首次開盤，當日去化率均超過九成。在此之前，包括邦泰·觀宸等在內的多個“好房子”新規項目，開盤去化情況均遠超以往項目。

5月19日，國家統計局公布的70城房價數據顯示，4月長沙新房價格環比上漲0.2%，這也是繼3月環比上漲0.3%后，長沙新房價格連續兩個月上漲。

多位長沙當地業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，未來一段時間，預計長沙市場將延續止跌回穩態勢，開發商將通過持續的產品創新提升市場競爭力，樓盤的綜合產品力和性價比成為決勝市場的關鍵要素。

“好房子”新規樓盤熱銷

“項目5月1日示范區開放以來，每天到訪客戶近百組。5月13日至5月17日累計認籌452組，客房比達到了2.17∶1。5月18日首次開盤，推出的212套房源當天就去化了193套，去化率達到了91%。”

上周（5月12日~18日）長沙新房供需情況 來源：克而瑞湖南區域

5月20日，綠城長沙錦海棠相關負責人通過電話告訴每經記者，項目地處觀沙嶺核心地段，周邊配套有南雅觀沙嶺中學和實驗二小等，屬于“好房子”新規產品，得房率超過100%，“性價比高，因此去化情況較好”。

據上述負責人介紹，2024年12月25日，綠城中國以樓面價10058元/平方米拿下長沙錦海棠項目用地，規劃8棟高層和3棟小高層，合計568套住宅。項目首次開盤價格在17587~20712元/平方米區間，疊加8個點的折扣優惠，起價約16200元/平方米，相比周邊幾個在售樓盤有不小的價格優勢。“預計項目會在近期緊急加推。”

“目前公司在長沙有6個重資產項目。”綠城華中區域相關負責人在接受每經記者采訪時表示，未來公司仍考慮深耕長沙，持續進行拓展，但同步也要看市場機會。

來源：湖南中原研究院

“我們目前在長沙的主力在售項目是濱江一號，今年‘五一’假期的銷售額就達到約1.15億元。”長沙萬科相關負責人向每經記者表示，項目主要為豪宅產品，憑借濱江金融板塊核心地段的優勢吸引了大量新增到訪客戶。“除了優越的產品設計規劃，現場呈現的實景區和樣板間品質也打動了客戶。”

作為四川邦泰集團在長沙的第二個項目，長沙邦泰·觀宸從示范區開放到開盤僅用了17天。“今年4月20日首批次開盤推售86套，認籌客戶達291組，客房比為3.38∶1。此后又分別在4月23日和5月初加推兩棟樓，去化率均超過90%。”邦泰集團相關負責人在接受每經記者采訪時表示，該項目也是今年長沙市中心的“搖號第一盤”。

值得注意的是，今年5月1日開始實施的住建部《住宅項目規范》，被業內稱為“好房子”新規。而“好房子”新規后推出新盤，也成為各地樓市的熱銷項目。

多位長沙當地房企人士在接受每經記者采訪時表示：“當前長沙市場熱銷‘紅盤’多為‘好房子’新規產品。由于這些新規產品套內面積更大，產品標準和性價比更高，因此去化也更快。”

國家統計局數據顯示，4月70城新房價格環比上漲城市數量為22個，其中長沙新房價格環比上漲0.2%，這也是繼3月環比上漲0.3%后，長沙新房價格連續兩個月上漲。而今年1月和2月，長沙新房價格環比分別下降0.3%和0.4%。

另據湖南中原研究院報告，今年以來，長沙房企推盤積極性提高，成交表現基本與去年同期相當，但新房市場整體呈現供過于求的局面。

在成交結構上，市場核心聚集面積130~144平方米、總價150萬~200萬元的主力產品，占比為18%；面積110~144平方米、總價150萬~200萬元的產品占比增長1%；面積200平方米以上、總價400萬元以上的品質改善型產品占比增長1%。

 來源：湖南中原研究院

 “一方面，改善型需求釋放。我們監測顯示，建發觀云和邦泰觀宸成為4月長沙成交量前兩位的新盤，改善型產品熱銷帶動長沙房新房價格結構性上漲。”湖南中原研究院執行院長陳世霞通過微信接受每經記者采訪時分析指出，產品品質升級成為重要推力，隨著“好房子” 新規的深入落實，長沙入市的“好房子”新規項目逐漸增多。

據陳世霞介紹，有些樓盤推出創新戶型，同時在實景展示區打造方面持續加碼。加之這些項目在教育、交通、景觀等配套資源上的優勢疊加，消費者更愿意為高品質產品支付溢價，從而推動新房價格上行。

“5月20日降息落地，5年期貸款利率下調10個基點，置業者買房負擔更小，可有效釋放市場需求，有利于新房價格穩定和回溫。”陳世霞說道。

“量價博弈仍將持續”

不過，也有項目選擇了“以價換量”。

認購優惠、清盤一口價、老帶新、成交抽獎??4月份以來，長沙多個樓盤使出渾身解數，推出多元促銷活動。如4月中下旬以來，長沙深業沙河城二期二區推出一批臨路樓棟特價房源，單價從此前相鄰樓棟的約8000元/平方米降至5000多元/平方米，從而引發了近年來罕見的千人搖號開盤。

湖南中原研究院發布的報告顯示，上周，深業沙河城集中網簽241套房源，占到當周長沙新房總成交量約四成。而受該樓盤集中網簽影響，上周長沙新房均價也出現結構性下滑。

來源：湖南中原研究院

此外，包括保利和光塵樾、國欣向榮府、城發恒偉北城首府等多個項目推出特價工抵房，有的房源價格甚至低至“5”字頭；中交鳳鳴九章推出的精裝現房僅“7”字頭起。

“只要價格足夠低，任何房子都能賣出去。”當地一房企相關負責人表示，在“好房子”新規前的樓盤項目未出清之前，“以價換量”或仍是未來一段時期長沙樓市的營銷常態。

值得注意的是，據湖南中原研究院監測，4月長沙大平層住宅成交同比量價齊跌，整體市場延續“以價換量”趨勢。整體市場需求仍較為不足，別墅去化壓力最大，去化周期已達34個月。

板塊方面，4月長沙市內五區37個板塊有成交，隆平高科板塊成交量“兩連冠”，其次為大市府、大托等熱點板塊，二環內及其外延板塊去化壓力相對較小。

價格方面，4月長沙新房成交主力均價段為1萬~1.5萬元/平方米，濱江新城、體育新城兩大板塊單價均超過2萬元/平方米，麓谷二期、暮云等五大板塊處于價格“洼地”。

上周（5月12日~18日）長沙部分樓盤促銷信息 來源：克而瑞湖南區域

“市場區域分化特征將更加顯著。”陳世霞表示，憑借優質配套資源和完善交通網絡，長沙主城區房價將保持穩定且具備較強支撐力；而遠郊區域的樓盤項目則面臨較大去化壓力，價格可能出現一定波動。

在陳世霞看來，未來一段時間，預計長沙市場將延續止跌回穩態勢，新房市場將持續向高品質方向升級，剛需產品豪宅化趨勢日益明顯，開發商將通過持續的產品創新提升市場競爭力，樓盤的綜合產品力和性價比成為決勝市場的關鍵要素。

“整體市場以穩為主，市場活躍度有望逐步提升，量價博弈仍將持續。政策層面將維持寬松態勢，房貸利率仍存在進一步下調空間，為市場需求釋放提供持續動力。”陳世霞補充道。

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