深耕核心，做一成一：綠城股東大會定調穩健

6月20日，綠城中國舉行股東周年大會。公司管理層圍繞大股東賦能、存量去化、投資安全及未來發展等股東關切問題，做了清晰的闡述。

對于外界高度關注的“中交與綠城如何融合”的問題，綠城中國董事會主席、非執行董事劉成云坦言：“近期在綠城內部各個公司做調研，也一直在探討這個問題。”他認為，在產業鏈融合、項目代建以及海外合作等方面，都存在機會,且雙方一定可以做到取長補短、優勢互補、合作共贏這個目的。

有股東提問，北上深如何實現市占率前三？相較于單純追求規模排名，顯然綠城中國行政總裁郭佳峰有更審慎的全盤布局，他表示，公司更注重投資資源的有效配置與效率提升。

“保持怎樣的名次并不是我們最主要的考量，綠城中國每年的投資規模雖然是變量，但也是在一定范圍內的一個常數。如果一定要實現某個投資目標，可能對公司投資資源的應用、效率的提高，以及最后的兌現都會帶來很多問號。”郭佳峰說。

面對行業變革，綠城還前瞻性探索了現房銷售并取得積極成果，同時通過系統性舉措持續推動歷史庫存去化，有效減輕了其對公司經營的負擔。

精準投拓 做一成一

作為深諳公司發展脈絡的核心管理者，郭佳峰在日常管理中對經營兌現度要求極高。

郭佳峰坦言，“我們這幾年在上海、北京的排名雖然不是前三，但投資表現、客戶贊譽、銷售成績等都在不斷提高，從上海‘繁花三章’到‘潮鳴東方’都可以看出。”

2023年8月上海土拍，綠城中國斥資百億連拿梅隴、徐涇、南翔三塊地，“繁花三章”迅速成為市場高度關注的紅盤；2025年5月，位于上海徐匯西岸的“綠城·潮鳴東方”創造了認購率167%，開盤當天房源全部售罄的好成績。

在“做一成一”的投資要求和差異化投資策略之下，綠城近年來持續深耕核心城市，并狙擊投資機會型城市。2024年全年新增項目42個，總建筑面積約418萬平方米，預計新增貨值達1088億元，位列行業第四。其中，一二線城市貨值占比達92%，北上杭貨值占比達51%，進一步向市場安全區域集中。新拓項目平均權益比提升至79%，有效提升開發效能。

基于精準投拓的判斷，綠城在西安的成績有目共睹。對于投資細節，郭佳峰看得非常透徹：“我認為西安是具備地域優勢的。第一，全國沒有一個城市像西安一樣，可以吸引包括甘肅、青海、新疆三地的客戶需求；第二，西安的房價不高，相對比較平穩；第三，西安的教育資源非常好，吸引力比較大。”

市場數據顯示，綠城已經在西安連續三年市占率第一。或許這種基于深入市場研究的判斷，正是綠城實現可以“做一成一”的關鍵。

“我們未來會繼續在核心城市里尋找投資可能性。”郭佳峰說。

試水現房銷售 綠城的底氣

有股東提出，現房銷售是房地產銷售新模式中的一個重要方向，現房銷售后的周轉效率對于投資資金會帶來影響，綠城中國將如何應對？

在郭佳峰看來，其實現房銷售是一個老話題了，因為幾年前行業主管部門已經提到過這樣的意向了。于是早早地帶領團隊在現房銷售上做了試點項目，并且獲得了成功。

“我想這也是一個以后發展的趨勢，三年前，在成都特意競拍了一塊現房銷售的土地，競拍的時候土地價并不高。”郭佳峰介紹說:"拿地后，11層的房子，13個月實現竣備。實景呈現后，銷售速度非常快，最后利潤率也達到了12%以上。”

去年，郭佳峰就組織綠城管理層從產品、財務、投資等不同職能模塊提前研究，系統考量、推演現房銷售下可能遇到的挑戰和解決路徑。

“因為我們提前做了準備、思考，相對來說我們是有優勢的。”郭佳峰認為：“現房銷售并不可怕，它有什么樣的規定，我們就有什么樣的動作，我們應該能夠應對。”

綠城中國副總裁、總工程師肖力也從技術層面表示：“綠城已經對海外國家（如日本）的現房銷售政策做了研究，了解了他們工藝工法的使用。我們也在為這樣一種新的營造方式做準備，過去一兩周管理層也在商討能否在新購買的土地中進行一些符合市場政策的操作。”

投資換倉 超100個項目去化良好

房地產行業經歷了長時期調整、迎來各項新規之后，去庫存，特別是去“老庫存”，成為各家房企的共同目標。

綠城中國執行總裁耿忠強在股東大會上坦言：“2022年的庫存去化達到94%-95%，2023年去化率也超過90%，2022年以來100多個項目高度兌現，大部分都去化很好。當前的減值主要集中在2021年底之前的庫存，綠城中國也把去化老庫存作為重中之重。”

綠城中國副總裁李駿介紹：今年綠城專項制定了21年及以前庫存去化的指標，占全年營銷考核的權重1/3以上。從目前來看，今年上半年預估，這個專項指標可以超額完成。

郭佳峰用一組數據從整體視角補充了存貨的實際影響：“綠城中國的存貨排名是第14名。也就是說我們存貨的年周轉率可能已經達到第一的水平。總計2000多億元的存貨，再加上新增加，但一年的銷售可以達到1600 億-1700億元,我希望年周轉存貨達到1:1。我們投資的區域相對能級高一點，在市場回落過程中去化速度又比別人快，雖然這些存貨對我們的報表利潤有影響、有折損，但是對公司利潤的影響力度相對其他公司是低的。”

2022年之后，綠城中國精準、快速投資換倉也顯現出一定的成果。

可以說，目前綠城中國的管理思路非常清晰：以投資安全與項目兌現為基石，通過精準布局實現高效發展，前瞻探索行業新模式以增強適應力，并采取系統有效的措施化解歷史庫存壓力。

會后，管理層展現的務實作風、審慎判斷和高效執行力，受到股東們的好評。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）