從圖紙到實景！全國現房銷售占比已突破35%，“十五五”時期有望逐漸推進

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

一場關乎購房模式的轉變正在全國多地推進。

今年以來，包括湖南平江縣、甘肅張掖、河南信陽等多個城市先后出臺政策，要求新出讓土地的商品房項目實行現房銷售。另據克而瑞監測，2019年以來，商品住宅現房銷售面積占比已從10%提升至今年年初的33%，全國已有超過30個省（市）開展了現房銷售試點或出臺配套政策。

國家統計局數據顯示，2024年，商品房現房銷售面積約占商品房銷售面積的30.84%；今年前9月，這一占比提升至35.4%。

而在“十五五”規劃建議明確提出推動房地產高質量發展的背景下，日前住房和城鄉建設部提出了六大重點任務，其中就包括建立住房保障輪候庫制度、推進商品房現房銷售制度。

這也意味著，以“推進現房銷售”為代表的一系列措施，將成為下一階段房地產行業發展的核心任務。“隨著政策的不斷細化和市場的逐步適應，現房銷售模式有望成為中國商品住宅銷售新常態，這是實踐和豐富房地產行業發展新模式的應有之義。”克而瑞分析指出。

圖片來源：每經記者 張建 攝

“十五五”時期現房銷售有望逐漸推進

12月10日，深圳福田區梅林街道B405-0308地塊完成競拍，成交樓面價42695元/平方米，溢價率65%。根據地塊出讓公告，該地塊商品住房需全部實行現房銷售，這也是近年來深圳第二宗要求全部現房銷售的宅地。

而在此之前，已有多城從政策端及土地出讓端發力，推動現房銷售制度落地。

如今年5月，河南信陽在《信陽市中心城區加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》中提出，中心城區新出讓土地的商品房項目一律實行現房銷售，成為2025年全國首個全面落實現房銷售的城市；7月，湖北荊門發布的《關于持續鞏固中心城區房地產市場穩定態勢的政策措施》也明確，有序推進現房銷售；對新出讓的優質房地產開發用地，優先采用現房銷售模式開發；2026年1月1日起，新出讓土地開發的商品房，原則上實行現房銷售。

此外，湖南平江縣出臺《全面推行現房銷售和“好房子”規劃建設的若干措施（試行）》，要求新出讓土地上新建的商品房項目在竣工驗收后方可銷售，成為湖南省內首個全面推行現房銷售的縣城。

更早之前，海南就頒布規定，自2020年起，新出讓土地建設的商品住房全面實行現房銷售制度，成為全國首個在省級層面推行現房銷售政策的省份。

據中指研究院不完全監測，2022年末以來，全國已有超過30個省（市）出臺現房銷售相關支持政策。目前，合肥、鄭州等地已開展現房銷售試點，海南與雄安則已全面推行。

“現房銷售是房地產發展新模式中的關鍵領域，在房地產開發、融資、銷售等全鏈條和環節中占據重要地位。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）表示，推行現房銷售的出發點，在于防范爛尾樓問題，更好地保障購房者的權益。它既是房地產開發、銷售等環節的創新舉措，也是住房民生保障、維護住房公平的重要體現。

值得一提的是，2024年年底，全國住房城鄉建設工作會議明確將“有力有序推行現房銷售”列為2025年住房和城鄉建設部重點工作之一；住房和城鄉建設部部長倪虹在近日出版的《〈“十五五”規劃〉輔導讀本》中撰文指出，在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防范交付風險。

“‘十五五’時期，現房銷售或將逐漸推進，預計更多庫存量大的城市或區域將率先推進。”中指研究院有關負責人認為，對于部分庫存量較小的地區來說，現房銷售后新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府精準把控推進節奏和力度，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，推動期房銷售逐漸向現房銷售轉型。

全面落地面臨一系列挑戰

從“圖紙買房”到“現房銷售”，對購房者來說，便意味著“所見即所得”。

荊門市住房和城市更新局消息顯示，今年4月14日，荊門城市更新公司打造的城控·易居苑項目開盤首日，5棟106套房源全部售罄，成為今年荊門市第一個“日光盤”。

克而瑞監測信息也顯示，海南實施現房銷售試點五年，新房投訴量下降67%；與此同時，頭部房企市場份額占比超過75%，行業集中度顯著提升。

從市場數據看，近年來現房銷售占比也在持續上升。

以深圳為例，樂有家研究中心公布的數據顯示，2025年上半年深圳一手住宅網簽總量（預售+現售）21846套，其中現售網簽6745套，現售網簽占比為30.9%，相較2024年下半年上漲6.3個百分點。而在2023年上半年，現售網簽占比僅為14.6%。從月度數據走勢看，2025年6月深圳現房網簽占比達到了42%。

“當前階段推行現房銷售的市場基礎已趨成熟，更是順應行業現實的變化。”克而瑞分析指出，這一模式的推廣會對房地產市場產生多方面影響，既包括對購房者、開發商的直接影響，也包括對整個行業格局的深刻塑造。其中，尤以對房企的影響更直接。“企業資金壓力增大，涉及到融資模式的變革；同時開發周期的拉長、周轉速度放緩以及經營模式轉變帶來的優勝劣汰加速企業整合。”

中指研究院也認為，現房銷售考驗其綜合產品力與資金實力。由于回款周期從期房模式的約6個月延長至現房模式的2–3年，企業需調整融資結構，轉向更長周期、更低成本的資金，以維持穩定運營與合理回報。

每經記者了解到，過去部分省市發布的試點現房銷售政策中，大部分都涵蓋稅收優惠、緩繳配套設施費、鼓勵金融機構給予貸款優惠政策等措施。

克而瑞認為，現房銷售制度在全國落地必將面臨一系列挑戰，需要開發“現房開發貸”及銷售回款定金等創新金融工具，銀行、信托等金融機構需要針對現房銷售特點，設計專門的融資產品，以緩解房企長期資金壓力；還需要調整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發商資金壓力。

“各地在推進現房銷售的過程中，要密切關注企業的承受能力。”嚴躍進表示，如果盲目推進現房銷售，可能會給企業帶來資金壓力。但長遠來看，應從打造高品質住宅、推動公司轉型的角度（入手），鼓勵房企積極推進現房銷售。

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封面圖片來源：圖片來源：每經記者 張建 攝