降價賣房低價拿地 中海地產“倒差價”賺錢

每經記者楊羚強發自上海 86%的土地儲備購于土地價格最高的2009年7月至2011年6月，目前已多次在全國各地刮起降價風的中國海外發展（00688,HK）在低價土地儲備消耗殆盡之時，是否還會像去年那樣繼續降價銷售？ 答案也許是肯定的。對中海來說，在股市中常常被老股民使用的“倒差價”游戲（在股價下跌時割肉賣出后，以更低的價格買入來止虧甚至賺錢）正被中海運用于樓市。 或為主動降價 臺灣元大證券3月12日的一份報告指出，中海去年下半年的平均銷售價格較上半年下調18.3%，同時又以比前一年低32%的價格買地，購得土地可開發建筑面積較前一年增加了54%。 上述做法也許能解開中海在凈借貸比率跌至31%后仍然選擇降價的疑惑。對中海這樣的開發商來說，降價也許也能賺錢。 接近中海的人士告訴《每日經濟新聞》記者，此前，中海更多是適應市場需要的主動降價。 早在去年5月，當整個市場還處于價格調整前夜時，中海旗下的深圳中海康城國際、中海塞納時光等項目已經著手調整價格。上述兩個樓盤拿出千套比市價低近3000元/平方米的“限價房”降價清貨，引來近5000名買家搶購。 7月后，上海、南京、杭州等地多個項目也紛紛跟進，優惠最高達到七折，成為上述城市領跌樓盤，啟動了當地樓市的價格戰。 去年年底，中海和世茂合作的杭州寰宇天下項目小戶型房源開出了20000元/平方米的團購價，而此前開盤的最低價是21000元/平方米。 令人疑惑的是，中海去年下半年后的降價與企業的資金壓力關系似乎并不大。截至去年6月30日，中海地產的凈負債比僅為38.5%，遠遠低于其他房地產企業；其年底的凈負債比更被預計將降至31%，是所有內地開發商中最低的。 根據中原地產的統計，中海地產現有的土地儲備中，有86%購于2009年7月至2011年6月，而這一時段正是土地價格持續走高，高價“地王”連續誕生的時間段。 中海降價的可持續性由此被質疑：當2009年以前購入的低價地被消耗殆盡時，中海還會繼續此前的降價策略嗎？今年中海將靠哪些項目來實現業績目標？對于這些疑問，中海地方面未作回應。 回款買低價地 答案也許并不復雜。中海地產的在房價上所作出的“犧牲”，在土地市場得到了足夠的補償。 中海選擇降價銷售的都是前期低價購買土地的項目，而降價銷售所得的資金并不僅僅用于降價凈貸比，還會用來買入更多低價的土地儲備，這些土地儲備成為中海的利潤來源。 以中海在上海大幅降價銷售的中海御景熙岸為例，雖然項目售價由上半年的22000元/平方米左右下調至去年10月份后的16000~17000元/平方米，但上海市城鄉建設和交通委員會發布的上海市建設項目信息顯示，中海御景熙岸的投入成本約7357.07元/平方米。 御景熙岸的大幅降價讓中海在10月僅出售55.9萬平方米就獲得了超過60億元的銷售額。去年11月以后，中海和旗下的中海宏洋只以不到40億元的代價，就獲得了超過230萬平方米的可開發面積。 對中海來說，降價賣房，再以更低的價格購買土地，是筆很劃算的生意。元大證券評論認為，高賣低買的策略顯示公司管理層在波動市場環境下的“高度自律和經驗豐富”。 由于適時降價買房，并購入了低成本的土地資源，中海地產2011年購買的平均土地樓板價從前一年的平均3500元/平方米下調至2395元/平方米，相當于每平方米的土地儲備成本降低了31.57%，而且地塊多數位于廣州、西安、武漢、廈門、蘭州、寧波等一、二線城市。 上海同策咨詢機構研究總監張宏偉表示，像中海一樣“倒差價”的開發商有很多。此前，龍湖等地產商在降價銷售后，也迅速進入土地市場，以更低的價格購買土地。他表示，以目前樓市的行情，開發商只需要作出15%~20%的價格調整，就可以迅速套現。而在土地市場零溢價的情況下，眼下恰是最好的出手時機，“倒差價”是很正常的策略。 中國指數研究院的一組數據也顯示，2011年全國住宅均價為5010.75元/平方米，同比上漲6%；土地成交樓面均價為1056元/平方米，同比下跌17%。 是否繼續降價成謎 “倒差價”的做法雖然從長遠來看能給企業帶來不錯的利潤，但短期內卻有可能影響到中海的賬面業績。只不過，中海地產嚴格的成本控制，可以把降價對利潤的負面影響降至最低。 元大證券預計，未來幾年中海地產的土地成本將趨于穩定，維持在總成本的33%~34%間，建設成本和基礎設施成本則占總成本的66%~67%。 在成本相對較低的情況下，雖然中海去年下半年的房價有18%的下滑，今年房價還有進一步下跌的可能，但元大證券認為，中海2011年全年的毛利仍然可以達到38%，2012年和2013年仍然可以保持在36%的平均水平。 雖然中海地產有強大的成本控制能力讓降價帶來的沖擊降至最低，但中海地產會不會展開第二輪降價卻是個謎。 截至去年年底，中海已有3600多萬平方米土地儲備，加上今年初新購入的200多萬平方米新增土地儲備，似乎已夠未來三到五年開發，短期內，中海并不需要通過降價來換取資金買地。 但從企業的競爭策略角度，降價也許是中海迅速擴大市場份額的最好做法。 去年離開中海地產的一位管理人員向《每日經濟新聞》記者透露，行業的連續洗牌將給中海以更大空間，中海及其控股股東中國建筑未來有機會成為全國最大的地產商。事實上，如果加上中建地產及保障房業務，目前的中國建筑已經是行業內最大的開發商，中海在住宅市場的市場份額也已經從2010年的1.3%上升至去年的1.46%。