天津4月二手房價格微降 新房漲幅70城排第三

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“如果要在天津買房，建議您優先考慮‘好房子’新規之后推出的新房。”日前，天津當地房產中介小王在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時如是說。

國家統計局發布的4月70城房價數據顯示，4月，天津新房價格環比增長0.4%，與杭州并列第三，僅次于漲幅并列第一的上海和大連。今年1月和3月，天津新房價格環比漲幅均為0.3%，2月環比下降0.3%。

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相比之下，4月，天津二手房價格則環比下降了0.2%。截至5月21日，鏈家網顯示天津二手房掛牌量接近20萬套。

5月21日，中指研究院天津分院總經理趙玉國通過微信向《每日經濟新聞》記者分析稱，天津新房市場價格上升主要受供需雙側優化驅動。4月以來多個品質樓盤集中入市，疊加“好房子”新規引導，導致改善型需求加速釋放。

新房網簽呈現“量跌價穩”

5月21日，記者以購房者身份向天津當地多位房產中介人士進行了咨詢。中介小王告訴記者，“相比二手房，我更推薦您買‘好房子’新規之后的新房。”

值得注意的是，今年5月1日起實施的住建部《住宅項目規范》，被業內稱為“好房子”新規。事實上，天津地方版“好房子”新規早在去年就已經在執行了。

天津市住房城鄉建設委去年對《天津市住宅設計標準》進行了修訂，并于同年9月1日起正式實施。新版標準將原標準“住宅層高宜為2.8米”調整為“住宅層高不應低于3.0米”，并提高了住宅室內凈高要求。今年3月17日，天津市規劃和自然資源局發布《關于住宅多樣性政策補充要求的通知》，涉及架空平臺下空間、開敞陽臺、露臺、設備平臺、凸窗、坡屋頂等方面的優化。

此外，隨著5月20日房貸利率再次下調，進一步減輕了購房者的壓力。據小王介紹：“目前，天津的房貸利率已從之前3.15%降到了3.05%。以購買總價200萬元的新房為例，首付為30萬元，純商貸月供較此前減少約92元。”

趙玉國告訴《每日經濟新聞》記者：“4月以來，包括城投春上拾光、城投·格調觀槿花園、中建理想城等住宅集中入市，導致改善型需求加速釋放。此外，核心區域價值回歸及需求加速向市區聚集，疊加‘好房子’新規引導，天津4月新建商品住宅成交面積占比環比提升了2個百分點，至27%。”

在趙玉國看來，在“好房子”新規驅動下，天津新房市場在產品形態、房企開發以及市場供需方面均發生了深刻變革。開發商借助新規突破傳統設計桎梏，采用“立體庭院”“錯層露臺”“飄窗”“架空層”等創新設計大幅提升空間利用率。目前，“好房子”新規正推動天津樓市形成“政策創新-產品升級-需求激活”的良性循環。

從小王提供的不少樓盤資料來看，以位于天津市西青區的金地·時光印項目為例，該項目80平方米的兩房總價約120萬元，單價約1.5萬元/平方米，首付約18萬元起。“該項目是‘好房子’新規后推出的產品，主要優化了架空層和戶型空間布局，架空平臺打造了果蔬超市以及全維運動健身空間。”

天津中原研究院的數據顯示，4月，天津新房市場網簽量呈現“量跌價穩”態勢，全市成交新建商品住宅4810套，環比下降11%，同比下降21%；成交面積53萬平方米，環比下降12%，同比下降22%；成交均價18751元/平方米，同比上漲6%，成交價格較為穩定。

從4月天津全市各區域新房成交表現看，中心城區成交面積環比下降9%，環城四區環比降幅11%，新五區環比下滑6%，濱海新區環比下降20%。和2024年同期相比，中心城區成交面積上漲10%，而環城四區、新五區和濱海新區備案量分別下降8%、27%和45%，市場分化趨勢更為顯著。

二手房“中心穩、外圍冷”

相比新房市場，天津的二手房市場目前仍處于調整期。

國家統計局數據顯示，今年4月，天津二手房價格環比下跌0.2%。1~3月，天津二手房價格環比分別上漲0.1%、下降0.4%和持平。同比來看，今年1~4月，天津二手房價格同比降幅持續收窄，分別下降5.7%、5.5%、4.8%和3.7%。

《每日經濟新聞》記者梳理近一年來天津二手房價格走勢發現，今年1~3月，天津二手房均價出現小幅反彈，近兩月處于調整態勢。

克而瑞的數據顯示，4月，天津二手房成交量升價穩，共成交14636套，同環比均上漲1.6%；成交均價16526元/平方米，環比持平，同比下降12.5%。

同時，4月，天津二手房新增房源及帶看量進入下行通道。當月新增房源約3.1萬套，環比下降約18.4%；新增帶看客戶約20.1萬人，環比下降約14.8%；帶看次數約 13 萬次，環比下降約18.8%。

“天津核心區與外圍市場的房價分化還是比較明顯的，整體呈現‘中心穩、外圍冷’的市場格局，很多買不起核心區的剛需客，會將目光投向西青區中北鎮、張家窩等板塊，這些板塊的自住需求比較強。相對來說，薊州、靜海等遠郊板塊二手房市場價格調整較為明顯。”天津當地一位中介人士告訴《每日經濟新聞》記者。

“外來客的話，建議優先關注新房。”該中介人士給出的理由是，從樓齡來看，市場上樓齡超過20年的老舊小區面臨停車位不足、物業管理落后等問題，難以吸引年輕買家。而次新房方面，2017年至2018年高點入市的次新房業主普遍存在“心理價位”，導致議價空間不大。

《每日經濟新聞》記者注意到，目前，天津的二手房掛牌量較高。鏈家網的數據顯示，截至今年5月21日，天津的二手房掛牌量接近20萬套，其中樓齡超過20年的老舊小區房源占比約31.67%。

趙玉國分析指出，近年來，二手房市場呈現出明顯的“以價換量”態勢。“自2022年以來，天津二手住宅的成交套數在市場中的占比呈現出逐步攀升態勢。2025年前4月的比重已經突破70%。與此同時，當前一二手房之間的價格剪刀差呈現出不斷擴大的趨勢，這也預示著二手房對剛需購房群體的吸引力仍將繼續維持。”

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