2025-07-18 17:14:52
物業服務信托是預付類資金服務信托在物業服務場景中的應用,已經有多家信托公司在該領域展開探索。在物業服務信托中,銀行賬戶的開設主體為信托計劃,該信托專門設立用于監管小區物業資金,其運作獨立于信托公司的主營業務之外,與其他信托計劃互不干擾,并確保與物業公司的資產保持分離。
每經記者|宋欽章 每經編輯|陳星
因對物業服務不滿想要更換物業公司,這在很多住宅小區已經不是新鮮事。然而,北京市這個小區的業主們卻沒有這樣做,他們通過引入信托架構,重獲了小區的安寧。
當傳統物業管理模式遭遇信任危機,如何找到破解痛點的關鍵鑰匙?
近日,《每日經濟新聞》記者采訪了該小區的業主委員會主任、物業公司及相關專業人士,探尋背后的答案。
在北京市西城區北二環,毗鄰歷史悠久的德勝門,坐落著一個名為中駿天宸的高檔住宅區。趙明銘(化名)是中駿天宸小區本屆業委會主任。在過去一年多的時間里,他一直致力于一項重要工作——為小區物業費設立信托共管賬戶。對他而言,這是讓小區擺脫原有物業服務模式的關鍵。
中駿天宸是一個較新的住宅小區,于2017年開始預售,交房時間集中在2019年底至2020年初。作為高端住宅,小區的物業服務理應細致周到。然而,趙明銘透露,自搬入該小區后,越來越多的業主對物業公司提供的服務不滿,矛盾時有發生。
他告訴記者,由于物業公司隸屬于開發商,屬于開發商的自有物業,因此在初期物業服務合同的簽署過程中,缺乏充分協商,這也導致小區物業服務出現諸多“后遺癥”。
在資金安全方面,物業公司并沒有為中駿天宸的物業服務設立獨立的項目公司,審計中發現,物業費與其他小區混用,賬目不透明;在服務質量方面,疫情期間,物業經理頻繁更換,甚至出現了長時間的職位空缺,顯示物業公司管理走下坡路。
讓業主們尤其關注的是,隨著房地產市場的持續調整,物業公司已多次向母公司提供財務援助,這進一步引發了對小區物業資金安全性的擔憂。在這樣的背景下,為小區物業資金設立獨立賬戶的呼聲變得愈發強烈。
針對業委會的上述說法,該物業公司相關人士近日通過微信向記者回應:“過去物業北京分公司管理多個項目,每個項目有獨立的收支銀行賬戶,財務端一直是獨立管理核算。按集團化管理規則,由集團公司統籌歸集資金及統籌支付。2024年11月起本項目開始獨立資金運行,不再參加集團統籌。”
趙明銘表示,他們曾委托第三方會計師事務所對2020年初至2024年6月30日的物業費用進行了審計,審計結果與物業認可的賬目存在較大的差距。經過此次審計,業主們更加堅定地認為,落實物業費資金的隔離已刻不容緩。
如何為小區物業費設立一個專屬的銀行賬戶?這個問題看似簡單,卻困擾了業委會很長時間。原因在于業委會無法直接以自己的名義開設銀行賬戶。
“在北京市,業委會沒有組織機構代碼證,因此沒有資格在金融機構開設獨立賬戶。”趙明銘表示,為了解決這個問題,他們曾探討過公司制模式,但考慮到業委會換屆可能導致人員更迭,公司制未必穩固。經過斟酌和討論,他們最終找到了另一種方案——物業服務信托。
今年5月份,這只信托正式落地,取名為“外貿信托-金諾10號中駿天宸物業服務信托”,受托人是外貿信托。趙明銘表示,鑒于外貿信托先前在成都長壽苑小區等積累了操作經驗,因此選擇該公司為合作伙伴。
外貿信托特殊資產服務信托部總經理王張悅通過騰訊會議告訴記者,信托公司的關鍵職能之一是構建信托架構,實現風險的有效隔離。“如果物業公司因對外舉債而賬戶被查封,小區業主的利益也可能受到影響。在這種情況下,風險隔離是必要的。”
她進一步指出,在物業服務信托中,銀行賬戶的開設主體為信托計劃,該信托專門設立用于監管小區物業資金,其運作獨立于信托公司的主營業務之外,與其他信托計劃互不干擾,并確保與物業公司的資產保持分離。
此外,促進物業資金的透明化與公開化,并補充物業服務的監督機制,同樣是物業服務信托的關鍵職能之一。王張悅表示:“如果物業公司既是收錢的一方,也是花錢的一方,而沒有獨立的第三方參與其中,這就相當于物業公司自己監督自己,理論上是有風險的。”
據悉,借助物業服務信托,中駿天宸小區已重塑了物業服務合作的架構:每戶業主與信托公司簽訂信托合同,后者以受托人身份負責管理物業費的收繳與撥付。物業公司則與信托公司簽訂信托執行協議,并依據業主大會審批的預算和物業合同提供服務。同時,業主與物業公司之間也簽署物業合同,以明確服務內容和責任。
值得一提的是,在這次物業服務體系重建的過程中,中駿天宸小區并沒有換掉原來的物業公司。但是在引入信托模式之后,趙明銘感覺到物業服務水平已經有所改觀。“他們在一些免費項目上的改進是有目共睹的。例如,在組織的各種活動中,物業與居民建立良好的關系,尤其是與年長者和孩子們打成一片。”
記者發現,6月下旬,中駿天宸物業團隊向全體業主披露該小區2025年5月物業服務與收支情況,這是信托模式落地后的第二次物業服務與收支公示。報告不僅列明當月物業服務收入、支出明細和物業服務內容,還交代了下階段物業團隊的工作計劃。
“信托引入后,消除了業主對物業資金被占用的擔憂。收支透明公開,讓業主真實了解到物業的服務成本,增強了信任感。”上述物業公司人士透露,目前在收入方面,該項目的物業費可以由業主直接存入信托賬戶,也可以交由物業公司,物業公司將每周收取的物業費匯總后轉入信托賬戶。
在支出方面,物業公司每月分兩次向業委會及信托賬戶申請付款資金。第一次在月初申請,用于支付員工工資及公共區域的能耗費用;第二次在月中申請,是支付給各供應商的費用。每次申請都需要附上所有付款明細及流程文件。
物業公司人士指出,目前物業公司內部仍按照公司既有的流程和財務管理要求進行采購和付款審批,但人工略有增加。“每周需要財務核對銀行流水,向信托遞交收入情況。每月需要制作公示文件,將所有員工考勤、工資、供應商付款附件打包交給信托方。”
商家跑路、服務縮水??這些常見的預付費式服務消費陷阱,正在給消費者權益帶來損害。預付類資金服務信托通過預付費資金的獨立監管,防止商家挪用,能夠有效地為預付費消費者提供保障。
“在基層治理等領域中,金融確實能夠發揮積極作用,然而我們以往并未深入挖掘這一潛力。信托在社會治理方面具有顯著優勢,尤其是其獨特的資產隔離功能。”成都市武侯社區發展基金會秘書長李濟舟在接受記者電話采訪時這樣說。他表示,目前信托在預付費、物業服務等場景中的應用越來越受關注。
對于信托行業而言,目前傳統融資類業務已經萎縮,信托業不得不面臨戰略轉型。現如今,伴隨著信托“三分類”的出臺,信托公司正在探索新的業務增長引擎,資產服務信托成為重要的發力領域。
記者注意到,物業服務信托是預付類資金服務信托在物業服務場景中的應用,已經有多家信托公司在該領域展開探索。去年以來,除了外貿信托,還有長安信托、中糧信托、華潤信托等均落地了首筆物業服務信托。
例如,2024年10月,中糧信托與綠城物業共同打造的“中糧信托-明月1號物業服務信托”落地。該服務信托由中糧信托擔任受托人,資金用于江陰澄江明月住宅小區設施維護和業主體驗提升,通過執行監督、信息披露、財產保管,保障全體業主利益。
長安信托于2024年12月在西安市新城區光輝巷26號院(以下簡稱光輝巷26號院)落地西北地區首單物業服務信托。據悉,光輝巷26號院的物業公司開設兩個銀行賬戶,一個用于收取每月物業費及公共收益,支出僅限于向信托專戶轉款;另一個賬戶僅限于收取長安信托轉出的當月物業經營支出,金額依據為年度預算框架下經物管會審批的月度預算。
但記者也獲悉,現階段,物業服務信托距離為信托公司帶來顯著營收仍有相當長的路要走。例如,在長安信托的案例中,信托公司在物業服務信托運行過程中并不收取管理費,而是計劃未來項目大量鋪開后,僅針對預付款資金的投資收益收取部分費用。
王張悅向記者坦言,外貿信托現階段仍著力于物業服務信托的推廣工作,同樣沒有向委托人單獨收取管理費。“長期來看,如果未來業務規模足夠大,商業邏輯也會成立。作為金融機構,我們可以受托為信托計劃項下資金提供資產管理服務,配置同業存款等收益率高于銀行活期的資產,進而有機會從超額收益中提取合理報酬。”
李濟舟也對記者表示:“物業服務信托的盈利模式目前還沒有激發出來。但值得肯定的是,它至少為物業服務模式創新提供了一種可行的渠道和思路。”
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